房价持续领跑，时隔近两年西安楼市调控政策全面升级

1. 房价持续领跑，时隔近两年西安楼市调控政策全面升级

中房网讯 （记者 曲涛）近年来，各地为了引进人才纷纷放开落户门槛，并出台各种引才举措，使得目前很多二线城市的落户门槛屡创新低。这也吸引了不少人口加速向二线城市转移，并直接导致部分城市购房需求大增，当地楼市持续火爆的新闻屡见报端。
西安就是其中最典型的代表城市之一。时隔近两年，西安的房地产调控政策再度全面升级。
西安楼市调控政策全面升级
西安市住房保障和房屋管理局网站6月20日消息显示，为深入贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，坚决遏制投资投机性购房需求，稳定住房市场发展，经西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组审议，对外发布了《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》。

《通知》显示，自下发之日起，从市外迁入户籍的居民家庭（退伍转业、家属随军落户的除外）在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）；对于非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。

此外，《通知》还将临潼区纳入住房限购范围，并严格执行西安市住房限购政策。
据了解，西安在2017年出台的购房政策是要求本市户籍限购2套，非本市户籍限购1套，无房的非本市户籍家庭提供2年以上个人所得税或社保证明即可购房。对于新落户家庭，当时的政策是“经批准引进的各类人才购买自用住房的，不受限购政策限制。”而本次出台的新政，可谓是对此前政策的一个全面升级。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，西安对外地人的限购政策已全面向一线城市看齐，并达到全国最严厉的标准。与此同时，新政还增添了对于人才新政的限购堵漏，可以看出地方政府调控决心很大。
实际上，早在今年4月份，西安就已经收紧了住房公积金政策。4月23日，西安住房公积金管理中心发布了《关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》，该《通知》称将暂停西安地区（含西咸新区）以外购房提取公积金，降低公积金贷款最高额度以及提高公积金贷款首付比例等，并将于5月13日起正式执行。
根据《西安住房公积金2018年年度报告解读》的数据显示，2018年西安个贷率（个人住房贷款余额占缴存余额比率）为86.4%，截至今年3月份，这一数据为94.14%，已达历史高点。而出台这一政策的原因，被认为是当地房地产市场持续火爆之下，西安住房公积金余额出现告急。
此外，西安此前也采取了维护房屋交易秩序的相关措施，例如西安房管局发文严惩骗取购房资格、当地七部门联合开展房地产市场集中整治等措施。
西安房价持续领跑，库存消化周期不足一年
从此前收紧公积金贷款，再到全面升级调控政策，与近期西安楼市的持续火爆有关。
根据国家统计局6月18日发布的《5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，西安除新房价格环比涨幅（2%）领跑70个大中城市外，其已经连续6个月成为新房价格同比涨幅最大的城市。
根据上海易居房地产研究院近日发布的《100城住宅价格报告》显示，2019年1-5月份，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13937元/平方米，32个二线城市新建商品住宅成交均价为13911元/平方米。其中，有20个城市处于“高房价”区间，西安新建商品住宅以14209元/平方米成交均价位列其中。同时，其新建商品住宅成交均价同比涨幅也处于“房价偏热”区间。
另外，根据上海易居房地产研究院同日发布的《100城住宅库存报告》显示，5月份西安新建商品住宅库存面积同比下降10%。从100城新建商品住宅存销比情况来看，西安存销比为11.9个月，这也意味着西安新建商品住宅消化周期不足一年。而此前自然资源部对商品住房库存消化周期、供地规则有着明确的区间划分。其中，对于消化周期在12-6个月的，要增加供地。
易居研究院智库中心研究总监严跃对中房网表示，西安此次政策管控较为及时，符合预期。此前西安也出台了管控房屋交易秩序的政策，应该说此类政策组合拳的施展，有助于促进西安房地产市场的稳定和发展。
常住人口与户籍人口总量均破千万
事实上，西安楼市的持续火热，都被指向于其近年来宽松的引才政策。
2017年3月1日，西安率先开打“抢人”大战，通过 “三放四降”的方式吸引人才。
所谓“三放”，即放开普通大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定。“四降”即，降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。
据中房网不完全统计，在最近的两年时间，西安先后7次调整户籍政策。也正是在落户门槛不断放低的刺激下，西安人口流入速度明显在加快。
根据《第一财经》此前对部分城市2018年人口数据统计梳理发现，2018年人口增加最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。其中，深圳、广州、西安、杭州4个城市人口增量超过30万。
另据西安市统计局数据显示，2018年年末西安全市户籍总人口为986.87万人，比上一年度增加了81.19万人。全市常住人口1000.37万人，比上年末净增加38.70万人，常住人口总量首次突破千万大关。
而从截至2019年4月30日的数据来看，西安户籍人口已达到1004.9万人，流动人口317.9万人，全市共迁入落户115.1万人。从迁入人口文化结构看，学历落户和人才引进占比高达64.05%。
人口的大幅增加，直接导致购房需求大增。在“房住不炒”的政策指导思想下，西安楼市的持续火爆显然引发了监管层的关注。相信在本次政策出台后，西安房价的波动幅度将会有所限制。当然，西安的及时“出手”，也意味着后续可能会有其他热点城市出台类似收紧政策，进一步打击并杜绝各类炒房现象，从而稳定当地房地产市场的发展。

2. 西安楼市新政：多维度楼市调控政策松绑

5月28日晚间，公众号发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，重点内容有：
1、非本市居民买房须持本市《居住证》，且连续缴纳2年社保。非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。
2、新房满2年或房屋买卖合同满3年且取得产权证可上市交易。住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。
3、公积金贷款额度，首付比例调整。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。
4、二孩及以上家庭、28岁以上单身买房算刚需。二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。
具体通知原文如下：

公众号截图
市建发〔2022〕92号
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：
为支持刚性和改善性住房需求，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，促进房地产业良性循环和健康发展，现将有关事项通知如下：
一、
保障合理住房需求
（一）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年。
（二）非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的，须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。
二、
促进二手住房流通
（三）住房限购区域内，已购买或新购买的商品住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》的，可上市交易；已购买或新购买的二手住房，房屋产权人取得《不动产权证书》满2年的，可上市交易。
三、
强化住房金融支持
（四）全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。
（五）调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。
第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。
（六）调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元，双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。
四、
优化各类人群购房政策
（七）在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行。
（八）本市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。
（九）二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。
西安市住房和城乡建设局
西安市金融工作局
西安住房公积金管理中心
中国人民银行西安分行营业管理部
2022年5月28日